昨天帶一個單親媽媽看房子,她是要租屋。

帶看當下她問了一個問題:房東可以讓她設戶籍嗎?

我回答說:房東有說不讓房客設籍!

這位單親媽媽回應說設戶籍又不會影響房東的權益!

真的是這樣嗎?

就讓我們來看房東讓房客設籍會有什麼影響?

一、房屋稅

位於新北市的房子,自用住宅:房屋稅的稅率是房屋評定現值的

1.2%

不是自用住宅的房屋稅稅率是房屋評定現值的1.5%

如果房子是在台北市,房屋稅的稅率可能就會是房屋評定現值的

2.4%~3.6%

自用住宅定義:

財政部已依上開規定於2014年6月29日訂定發布

「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」,

並自2014年7月1日生效,主要內容如下:

個人所有之住家用房屋符合下列情形者,屬供自住使用:

(一)房屋無出租使用。

(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

 

二、地價稅

一般稅率為10/1000

自用住宅稅率為2/1000

法令依據:土地稅法第9條及第17條。

自用住宅定義

1、土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。

2、無出租、無營業。

3、地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

4、都市土地面積以三公畝(300平方公尺)為限;

    非都市土地面積以七公畝(700平方公尺)為限。

5、土地所有權人與其配偶及未成年受撫養親屬以一處為限。

自用住宅地價稅申請日期

每年地價稅開徵40日前,也就是每年的09月22日以前提出

申請(稅捐處收文戳章為憑),當年度適用地價稅自用住宅優惠

稅率;逾期申請者,當年度以一般稅率核課地價稅,自次年起改

適用優惠稅率。

自用住宅地價稅應備文件

1.地價稅自用住宅用地申請書。

2.土地以及建物權狀影印本。

3.戶口名簿影本。

4.其他證明文件。

如有三親等內親屬以外之他人設籍且無租賃關係者,請加附「土

地所有權人無租賃關係切結書」或「設籍人無租賃關係切結書:

由設籍人填寫加蓋一般印章+設籍人身分證明文件影印本」。

我想一般房東應該不會寫無租賃關係切結書給房客吧!

 

三、土地增值稅

出售時,因出租他人,不得享用自用土地增值稅優惠稅率(10%,

規定出售前1年不得出租、營業)。因此,房東出售時,如有房客

設籍且未申報出租時,會要求房客填寫「無租賃切結書」,以符

合自用土地增值稅規定。但房客若不願配合填寫「無租賃切結

書」時,土地增值稅就得用一般的土地增值稅稅率20%、30%、

40%不等。萬一房客租約到期搬離,但是戶籍卻沒遷出,房東必

須要謹慎處理。建議處理方式:所有權人帶所有權狀、身分證、

印章、已到期合約書,到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離,

戶政事務所會寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設籍人(房客)

限期出面說明,因為房客已遷離或無租賃契約書,戶政事務所

會將房客的戶籍遷出房東的房子,登記在戶政事務所(通常需

要5個月的時間),此後房東就不會有房客戶籍的困擾。將來房

客要遷戶籍時,可在遷入地辦理遷入,與房東無關。

 

四、房地合一

立法院三讀通過的房地合一稅,於民國105年1月1日起實施

「自用住宅」的定義,則需符合以下條件:

1.本人、配偶和未成年子女有實際居住的事實

2.須在當地連續設籍滿6年

3.出售的前5年不能有出租或供營業使用

4.所有權人持有時間要滿6年

自用住宅交易所得優惠部分,自住免稅額訂為400萬元,

扣除免稅額後,按10%稅率課徵。

房地合一稅以持有房地時間的長短採差別稅率,

持有1年以下出售課稅稅率45%;

持有1年以上2年以下稅率35%;

持有超過2年至10年以下為20%;

持有逾10年為15%。

 

結論:房東讓房客設籍是會造成影響的喔!

 

 

小叮嚀:一般房客設籍後都會去申請租屋補貼

 

        房東有租金收入就要申報租賃所得稅

 

租賃所得=租金+押租金利息-合理而必要耗損及費用

『合理而必要耗損及費用』=年租金收入*43%

租賃所得再併入所得稅一起申報

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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