Joe的部落格

昨天帶一個單親媽媽看房子，她是要租屋。

帶看當下她問了一個問題：房東可以讓她設戶籍嗎？

我回答說：房東有說不讓房客設籍！

這位單親媽媽回應說設戶籍又不會影響房東的權益！

真的是這樣嗎？

就讓我們來看房東讓房客設籍會有什麼影響？

一、房屋稅

位於新北市的房子，自用住宅：房屋稅的稅率是房屋評定現值的

1.2%

不是自用住宅的房屋稅稅率是房屋評定現值的1.5%

如果房子是在台北市，房屋稅的稅率可能就會是房屋評定現值的

2.4%~3.6%

自用住宅定義：

財政部已依上開規定於2014年6月29日訂定發布

「住家用房屋供自住及公益出租人出租使用認定標準」，

並自2014年7月1日生效，主要內容如下：

個人所有之住家用房屋符合下列情形者，屬供自住使用：

(一)房屋無出租使用。

(二)供本人、配偶或直系親屬實際居住使用。

(三)本人、配偶及未成年子女全國合計3戶以內。

二、地價稅

一般稅率為10/1000

自用住宅稅率為2/1000

法令依據：土地稅法第9條及第17條。

自用住宅定義

１、土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。

２、無出租、無營業。

３、地上房屋為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。

４、都市土地面積以三公畝（300平方公尺）為限；

    非都市土地面積以七公畝（700平方公尺）為限。

５、土地所有權人與其配偶及未成年受撫養親屬以一處為限。

自用住宅地價稅申請日期

每年地價稅開徵４０日前，也就是每年的０９月２２日以前提出

申請(以稅捐處收文戳章為憑)，當年度適用地價稅自用住宅優惠

稅率；逾期申請者，當年度以一般稅率核課地價稅，自次年起改

適用優惠稅率。

自用住宅地價稅應備文件

１．地價稅自用住宅用地申請書。

２．土地以及建物權狀影印本。

３．戶口名簿影本。

４．其他證明文件。

如有三親等內親屬以外之他人設籍且無租賃關係者，請加附「土

地所有權人無租賃關係切結書」或「設籍人無租賃關係切結書：

由設籍人填寫加蓋一般印章＋設籍人身分證明文件影印本」。

我想一般房東應該不會寫無租賃關係切結書給房客吧！

三、土地增值稅

出售時，因出租他人，不得享用自用土地增值稅優惠稅率(10％，

規定出售前1年不得出租、營業)。因此，房東出售時，如有房客

設籍且未申報出租時，會要求房客填寫「無租賃切結書」，以符

合自用土地增值稅規定。但房客若不願配合填寫「無租賃切結

書」時，土地增值稅就得用一般的土地增值稅稅率20%、30%、

40%不等。萬一房客租約到期搬離，但是戶籍卻沒遷出，房東必

須要謹慎處理。建議處理方式：所有權人帶所有權狀、身分證、

印章、已到期合約書，到戶政事務所請求將房客的戶籍遷離，

戶政事務所會寄通知到戶籍地(房東的房子)要求設籍人(房客)

限期出面說明，因為房客已遷離或無租賃契約書，戶政事務所

會將房客的戶籍遷出房東的房子，登記在戶政事務所(通常需

要5個月的時間)，此後房東就不會有房客戶籍的困擾。將來房

客要遷戶籍時，可在遷入地辦理遷入，與房東無關。

四、房地合一

立法院三讀通過的房地合一稅，於民國105年1月1日起實施

「自用住宅」的定義，則需符合以下條件：

1.本人、配偶和未成年子女有實際居住的事實

2.須在當地連續設籍滿6年

3.出售的前5年不能有出租或供營業使用

4.所有權人持有時間要滿6年

自用住宅交易所得優惠部分，自住免稅額訂為400萬元，

扣除免稅額後，按10%稅率課徵。

房地合一稅以持有房地時間的長短採差別稅率，

持有1年以下出售課稅稅率45%；

持有1年以上2年以下稅率35%；

持有超過2年至10年以下為20%；

持有逾10年為15%。

結論：房東讓房客設籍是會造成影響的喔！

小叮嚀：一般房客設籍後都會去申請租屋補貼

        房東有租金收入就要申報租賃所得稅

租賃所得＝租金＋押租金利息－合理而必要耗損及費用

『合理而必要耗損及費用』=年租金收入*43%

租賃所得再併入所得稅一起申報